上海住宅房产限购限贷政策的主要内容解析
01
限购限贷政策产生背景
为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下，有效遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，进一步促进本市房地产市场平稳健康发展。
02
限购政策的主要内容
2011年1月31日，上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知；2016年3月25日又发布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》相关情况。《若干意见》要求从严执行住房限购政策。提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起算的前3年内在上海市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上；由原来的社保（或税单）3年中累计缴满2年，提高到63个月中累计缴满60个月。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照上海市限购政策执行。同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。
下面具体介绍下限购政策的主要内容：
1.以家庭为单位。即购房人及其配偶及未成年子女计算为家庭成员，成年子女（满18周岁）不算在内。
2.一个家庭单位成员中只要有一个具有沪籍的，即可视为沪籍家庭，没有沪籍的，则是外地家庭。
3.单身情况分析
3.1沪籍单身人士
单独名下有房，限购。
单独名下无房，本人和父母在2011.1.31之前共有不超过2套（含2套），可新购一套住房。
单独名下无房，本人和父母在2011.1.31之前共有超过3套（含3套），限购。
3.2外地单身人士
外地单身人士不能在上海新购任何住宅。
4.结婚情况分析
4.1沪籍已婚人士
（一）夫妻双方都是上海户籍
a、夫妻双方在2011.1.31之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购二套住房。
b、夫妻一方在2011.1.31之前和父母共有3套，另一方无房，可新购一套住房。
c、夫妻一方在2011.1.31之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购一套住房。
d、夫妻一方在2011.1.31之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购一套住房。
e、夫妻一方在2011.1.31之前和父母共有超过4套（含4套），限购。
（二）夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍
a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明。
b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购。
注：满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。
4.2外地已婚人士
外地人在上海购房需要什么条件？
a、外地人在上海只能购买1套住宅房。
b、非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
c、 外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买。
d、居住证满三年（免交房产税）
所需证明：1、身份证 2、结婚证 3、户口薄 4、收入证明 5、纳税证明 6、居住证
5.特殊客群
（一）本市集体户口
a、按上海户籍政策执行，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。户籍证明号：99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。
b、在沪就读大专、本科、硕士的学生=外地人，即按照外地户籍政策执行；沪就读博士、博士后的学生，可以用集体户口直接购买，只能购买一套住宅，但必须有以下三个前提：
①、名下无任何在沪的产权住宅；
②、需要学校开具在校证明（学历证明）并至学校所在地的派出所开具集体户籍证明；
③、必须已婚，但无需提供个人所得税的完税证明。
（二）部队人员购买住房
a、原籍是上海户籍，按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。
b、原籍非上海户籍，按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。
注：
1、部队须出具证明，并写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、有无未成年子女，出生证编号。
2、部队人士指的是军官，士兵或士官原籍非上海是不可买房的。
（三）公司名义及外籍人士、华侨、港澳台同胞购房政策
网签日期从2018年7月3日起，企业购买本市新建商品房（一手房）的，需同时满足以下条件：
1.企业设立年限已满5年；
2.企业在本市累计缴纳税费金额已达100万元人民币；
3.企业职工人数10名以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年；
4.企业近年缴纳税款金额满500万元以上的不受以上限制；
5.企业购房用于社会保障的（公租房等）不受以上限制。
网签日期从2018年7月2日起，境外个人、华侨和港澳台居民购买本市新建商品房（一手房）和存量房（二手房）的需同时满足以下条件：
1.在本市就业，且要提供至购房之日已连续满一年的劳动合同及相应的个税或社保缴纳证明，补缴的不予认可；
2.购房人本人所在国使馆或地区办事机构开具的居住、缴税、就业证明（需翻译不要求公证）；
3.境外个人、华侨和港澳台居民（包括配偶及共同生活的未成年子女）名下在本市无房；
4.购房用于自住的书面承诺。
境外结婚证等资料需中国使领馆认证及翻译，不要求公证；
华侨（持有中国护照和国外永居证的居民）购房的需要提供户籍注销证明；
对于境外个人、华侨和港澳台居民不具有购房资格的，交易中心不开具购房结汇证明。
03
限贷政策的主要内容
2016年11月28日，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，旨在进一步促进上海市房地产市场平稳健康有序发展。
下面具体介绍限贷政策的主要内容：
（一）购买首套房贷款政策
1、以家庭为单位，上海市居民购买首套房，申请商业贷款的，首付比例不得低于35%。
2、以家庭为单位，上海市居民购买首套房，申请公积金贷款的，购房面积低于90平米(不含)首付比例不得低于20%;90平米(含)以上的首付比例不得低于30%。
注：首套的涵义
a—无房，b—无贷款记录，a b=首套
（二）购买二套房贷款政策
以家庭为单位(孩子未成年的)，以下几种情况属于购买二套房：
1、在上海市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款(一次)记录的;
2、在上海市名下已拥有1套产权住房。
3、在2011年1月前夫妻(含小孩)与父母共同署名产权房三至五套(且名下无单独产权房)的;
上述购房者，购买普通自住房贷款首付比例不得低于50%，购买非普通自住房贷款首付比例不得低于70%。
普通住宅需要同时满足以下三个条件：
1、房屋需为五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
2、单套建筑面积在140平方米以下；
3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
注：不能同时满足以上三个条件的即为非普通住宅。
（三）公积金贷款知识
1、贷款条件
a、具有完全民事行为能力的自然人；
b、按规定正常足额缴存住房公积金，且在申请贷款时已连续缴存6个月以上；
c、需预先支付所购住房规定的首付款；
d、无尚未还清、数额较大且可能影响贷款偿还能力的债务；
e、如申请公积金第二套贷款，则需人均面积低于34.6㎡。
2、贷款金额与年限
注：借款人申请贷款时实际年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄后5年（男性65岁，女性60岁）。
04
总结
上海市将继续坚持“以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主”的住房市场体系，不断完善“四位一体”的住房保障体系，按照国家关于住房限购、限贷的要求，继续严格执行“沪九条”、“沪六条”规定，强化市场调控职责，加强监督检查，落实考核制度，确保各项调控政策执行到位，促进上海市房地产市场平稳健康有序发展。